Espacios flexibles y de uso mixto

La pandemia reconfiguró rápidamente el modo en que vivimos, trabajamos e interactuamos. Las oficinas se vaciaron, los centros comerciales quedaron desiertos, y los hogares se transformaron en lugares de trabajo a medida que las personas se adaptaban a los nuevos estilos de vida.

A finales de 2024, la tasa de oficinas desocupadas en EE. UU. era del 20,1%. Esta tasa es la más elevada en 30 años, con más de 84 millones de m2 [900 millones de pies cuadrados] de espacios de oficinas vacíos —suficiente para llenar el World Trade Center de Nueva York 300 veces ⁽⁶³⁾. Más a largo plazo, McKinsey & Company estima una reducción del 13% de la demanda de espacios de oficinas de aquí a 2030 en comparación con los valores previos a la pandemia ⁽⁶⁴⁾. De forma similar, los locales comerciales se enfrentan a retos permanentes procedentes del crecimiento del comercio electrónico, con una reducción prevista del 9% de la demanda de aquí a 2030 en comparación con antes de la pandemia ⁽⁶⁴⁾. En contraposición, se espera que la demanda de espacios residenciales aumente, impulsada no por un retorno a los núcleos urbanos sino por un crecimiento de la población que se equipara a las tendencias anteriores a la pandemia.

Esta disparidad subraya la necesidad de un mayor nivel de adaptabilidad de los espacios, en los que estos ya no se vean como algo fijo y permanente sino como algo dinámico.

La capacidad de un edificio para adaptarse al cambio se está convirtiendo en un factor clave en cuanto su longevidad, su éxito económico y su huella de carbono. Como resultado, seguirá creciendo la demanda de edificios adaptables y de uso mixto.

Los edificios de uso mixto integran múltiples funciones, como la residencial, comercial, de oficinas o de hotelería, dentro de una única estructura a fin de maximizar la eficiencia y adaptabilidad del espacio. La combinación de diferentes casos de uso en una única estructura ofrece beneficios sin precedentes para sus ocupantes: mayor tráfico para los arrendatarios comerciales y mayor comodidad para los inquilinos residentes. Los edificios de uso mixto también ofrecen beneficios para sus arrendadores. Entre estos beneficios se incluyen alquileres más altos, dado que los espacios de oficinas en entornos de uso mixto pueden alcanzar precios de alquiler hasta un 33% superiores y ofrecen una mayor flexibilidad para realizar la transición entre casos de uso de los espacios ⁽⁶⁵⁾. El cambio hacia edificios de uso mixto ya se está produciendo. Por ejemplo, en EE. UU., en enero de 2022 casi 200 centros comerciales tenían planificado incorporar unidades residenciales, reconvirtiendo los espacios comerciales vacíos en espacios residenciales ⁽⁶⁶⁾.

Este concepto de adaptabilidad se extiende a soluciones arquitectónicas más amplias y edificios flexibles. Los edificios flexibles incluyen disposiciones reconfigurables con paredes móviles, que permiten a los edificios realizar una transición perfecta entre casos de uso. Las disposiciones reconfigurables también contribuyen a una reducción de las emisiones incorporadas, dado que el tiempo de vida de los edificios, o partes de los mismos, se ve ampliado. No obstante, respaldar esta flexibilidad requiere de infraestructuras como cableado, tuberías y sistemas de CVAA modulares que puedan adaptarse a las diferentes configuraciones y cargas sin necesidad de renovaciones integrales. En Zúrich, un estudio de caso demostró que incorporar paredes móviles y sistemas técnicos independientes a un edificio de oficinas podría liberar un valor de casi 550 millones de USD mediante la conversión de espacios vacíos en unidades de coworking o residenciales, reduciendo el riesgo de quedar vacío en más del 70% ⁽⁶⁷⁾. De forma similar, los sistemas de ascensores innovadores permiten ahora utilizar un único grupo de ascensores para múltiples aplicaciones, como la residencial, de oficinas o de hotelería, facilitando la adaptación a aplicaciones cambiantes o grupos de pasajeros ⁽⁶⁸⁾. Sin embargo, estos diseños flexibles también presentan desafíos. La mayor complejidad del conexionado, las tuberías y los sistemas de CVAA conlleva a menudo mayores costes iniciales y, si no se ejecutan correctamente, pueden conllevar también un mayor consumo de energía en comparación con los diseños personalizados. Alcanzar el equilibrio entre adaptabilidad, rentabilidad y sostenibilidad resulta crítico para maximizar el valor a largo plazo de los espacios flexibles.