Spazi flessibili e a uso misto

La pandemia ha rapidamente rimodellato il nostro modo di vivere, lavorare e interagire. Gli uffici si sono svuotati, i centri commerciali sono stati abbandonati e le case si sono trasformate in luoghi di lavoro, mentre le persone si adattavano a nuovi stili di vita.

Alla fine del 2024, il tasso di uffici vacanti negli Stati Uniti era del 20,1%. Si tratta di un record degli ultimi 30 anni, con oltre 84 milioni di m2 [900 milioni di piedi quadrati] di spazi per uffici vuoti, sufficienti a riempire 300 volte il One World Trade Center della città di New York ⁽⁶³⁾. McKinsey & Company stima, in un'ottica più a lungo termine, una diminuzione del 13% della domanda di spazi per uffici entro il 2030, rispetto alle norme pre-pandemia ⁽⁶⁴⁾. Allo stesso modo, gli spazi per la vendita al dettaglio devono affrontare le sfide della crescita dell'e-commerce, con una domanda che, secondo le proiezioni, nel 2030 sarà inferiore del 9% rispetto a prima della pandemia ⁽⁶⁴⁾. Al contrario, si prevede un aumento della domanda di spazi residenziali, trainata non da un ritorno ai nuclei urbani, ma da una crescita demografica in linea con le tendenze pre-pandemiche.

Questa disparità evidenzia la necessità di una maggiore adattabilità degli spazi, che non sono più visti come qualcosa di fisso e permanente, ma come qualcosa di dinamico.

La capacità di un edificio di adattarsi ai cambiamenti sta diventando un fattore chiave per la sua longevità, il successo economico e l'impronta di carbonio. Di conseguenza, la domanda di edifici a uso misto e adattabili continuerà a crescere.

Gli edifici a uso misto integrano varie funzioni, quali quelle residenziali, commerciali, di ufficio e di ospitalità, all'interno di un'unica struttura per massimizzare l'efficienza e l'adattabilità degli spazi. La combinazione di diversi casi d'uso in un'unica struttura offre vantaggi ineguagliabili agli occupanti: aumento del traffico per gli inquilini commerciali e maggiore comodità per gli inquilini residenziali. Gli edifici a uso misto offrono vantaggi anche ai proprietari. Ciò include affitti più elevati, in quanto gli spazi per uffici in ambienti a uso misto sono in grado di spuntare prezzi di affitto maggiori fino al 33% e una maggiore flessibilità nel passare da un caso d'uso all'altro ⁽⁶⁵⁾. Il passaggio a edifici a uso misto è già in corso. Negli Stati Uniti, ad esempio, nel gennaio 2022 erano quasi 200 i centri commerciali che avevano in programma di incorporare unità abitative, riconvertendo i negozi sfitti in spazi residenziali ⁽⁶⁶⁾.

Questo concetto di adattabilità si estende ad applicazioni architettoniche più ampie e a edifici flessibili. Gli edifici flessibili comprendono modelli riconfigurabili con pareti mobili, che consentono agli edifici di passare senza problemi da una destinazione d'uso all'altra. I layout riconfigurabili contribuiscono anche a ridurre le emissioni di sostanze incorporate, in quanto la durata di vita degli edifici, o di parti di essi, viene estesa. Per supportare questa flessibilità, tuttavia, sono necessarie infrastrutture come cablaggi modulari, impianti idraulici e sistemi HVAC in grado di adattarsi a configurazioni o carichi diversi senza bisogno di grandi ristrutturazioni. A Zurigo, un caso di studio ha dimostrato che l'incorporazione di pareti mobili e sistemi tecnici indipendenti in un edificio per uffici potrebbe sbloccare quasi 550 milioni di dollari di valore convertendo gli spazi sfitti in unità di co-working o residenziali, riducendo i rischi di sfitto di oltre il 70% ⁽⁶⁷⁾. Allo stesso modo, gli innovativi sistemi di ascensori consentono oggi a un singolo gruppo di ascensori di servire più applicazioni, come quella residenziale, di ufficio o di ospitalità, facilitando la sistemazione di applicazioni o gruppi di passeggeri in continuo cambiamento ⁽⁶⁸⁾. Tuttavia, questi progetti flessibili presentano anche delle sfide. I sistemi di cablaggio, idraulici e HVAC più complessi hanno spesso costi iniziali più elevati e, se non implementati correttamente, anche un consumo energetico maggiore rispetto ai progetti personalizzati. Bilanciare l'adattabilità con l'efficienza dei costi e la sostenibilità è fondamentale per massimizzare il valore a lungo termine degli spazi flessibili.