Μικτής χρήσης και ευέλικτοι χώροι

Η πανδημία αναδιαμόρφωσε ταχύτατα τον τρόπο που ζούμε, εργαζόμαστε και αλληλεπιδρούμε. Τα γραφεία άδειασαν, τα εμπορικά κέντρα ερήμωσαν και οι κατοικίες μετατράπηκαν σε εργασιακούς χώρους, καθώς οι άνθρωποι προσαρμόζονταν σε έναν νέο τρόπο ζωής.

Στο τέλος του 2024 το ποσοστό κενών θέσεων σε γραφεία στις ΗΠΑ ήταν 20,1%. Αυτό αποτελεί το υψηλότερο ποσοστό των τελευταίων 30 ετών, με περισσότερα από 84 εκατομμύρια m2 [900 εκατομμύρια sq ft] χώρου γραφείων να είναι άδεια — εμβαδόν που μπορεί να γεμίσει το One World Trade Center της Νέας Υόρκης 300 φορές ⁽⁶³⁾. Πιο μακροπρόθεσμα, η McKinsey & Company εκτιμά μια μείωση 13% στη ζήτηση χώρου γραφείων έως το 2030 σε σύγκριση με τα προ-πανδημικά πρότυπα ⁽⁶⁴⁾. Ομοίως, οι χώροι λιανικής πώλησης αντιμετωπίζουν διαρκείς προκλήσεις λόγω της ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου, ενώ προβλέπεται 9% μείωση της ζήτησης έως το 2030 σε σχέση με πριν από την πανδημία ⁽⁶⁴⁾. Αντίθετα, η ζήτηση για οικιστικό χώρο αναμένεται να αυξηθεί, τροφοδοτούμενη όχι από την επιστροφή στους αστικούς πυρήνες αλλά από την αύξηση του πληθυσμού που αντιστοιχεί στις προ-πανδημικές τάσεις.

Αυτή η ανισότητα υπογραμμίζει την ανάγκη για περισσότερη προσαρμοστικότητα στους χώρους, όπου οι χώροι δεν θεωρούνται πλέον κάτι σταθερό και μόνιμο αλλά ως κάτι δυναμικό.

Η ικανότητα ενός κτιρίου να προσαρμόζεται στην αλλαγή αναδεικνύεται σε βασικό παράγοντα για τη διάρκεια ζωής του, την οικονομική επιτυχία και το αποτύπωμα άνθρακα. Συνεπώς, η ζήτηση για μικτής χρήσης και προσαρμόσιμα κτίρια θα συνεχίσει να αυξάνεται.

Τα κτίρια μικτής χρήσης ενσωματώνουν πολλαπλές λειτουργίες, όπως οικιστικές, εμπορικές, επαγγελματικές και ξενοδοχειακές, εντός μιας ενιαίας δομής για τη μεγιστοποίηση της αποτελεσματικότητας χώρου και της προσαρμοστικότητας. Ο συνδυασμός διαφορετικών περιπτώσεων χρήσης σε μία δομή προσφέρει απαράμιλλα οφέλη για τους ενοίκους: αυξημένη κυκλοφορία για τους εμπορικούς μισθωτές και βελτιωμένη άνεση για τους κατοίκους. Τα κτίρια μικτής χρήσης προσφέρουν επίσης οφέλη στους ιδιοκτήτες τους. Σε αυτά περιλαμβάνονται τα υψηλότερα ενοίκια, καθώς οι χώροι γραφείων σε περιβάλλοντα μικτής χρήσης μπορούν να απαιτήσουν έως 33% υψηλότερες τιμές ενοικίου και αυξημένη ευελιξία για τη μετατροπή χώρων από μία περίπτωση χρήσης σε άλλη ⁽⁶⁵⁾. Η μετάβαση σε κτίρια μικτής χρήσης πραγματοποιείται ήδη. Για παράδειγμα, στις ΗΠΑ τον Ιανουάριο του 2022 υπήρχαν σχεδόν 200 εμπορικά κέντρα που σχεδίαζαν να ενσωματώσουν οικιστικές μονάδες, αναδιαμορφώνοντας κενούς χώρους λιανικής πώλησης σε χώρους κατοικιών ⁽⁶⁶⁾.

Αυτή η έννοια της προσαρμοστικότητας επεκτείνεται σε ευρύτερες αρχιτεκτονικές λύσεις και ευέλικτα κτίρια. Τα ευέλικτα κτίρια περιλαμβάνουν αναδιαμορφώσιμες διατάξεις με μετακινούμενους τοίχους που επιτρέπουν στα κτίρια να εναλλάσσονται απρόσκοπτα μεταξύ περιπτώσεων χρήσης. Οι αναδιαμορφώσιμες διατάξεις συμβάλουν επίσης στη μείωση των ενσωματωμένων εκπομπών, καθώς η διάρκεια ζωής των κτιρίων, ή μερών αυτών, επεκτείνεται. Η υποστήριξη αυτής της ευελιξίας, ωστόσο, απαιτεί υποδομές όπως δομημένη καλωδίωση, σωληνώσεις και συστήματα θέρμανσης/αερισμού/κλιματισμού που να μπορούν να προσαρμοστούν σε διαφορετικές διαμορφώσεις ή φορτία χωρίς εκτεταμένες ανακαινίσεις. Στη Ζυρίχη μια μελέτη περίπτωσης κατέδειξε ότι η ενσωμάτωση κινητών τοίχων και ανεξάρτητων τεχνικών συστημάτων σε ένα κτίριο γραφείων θα μπορούσε να απελευθερώσει σχεδόν 550 εκατ. δολάρια σε αξία με τη μετατροπή κενών χώρων σε μονάδες από κοινού εργασίας ή κατοικιών, μειώνοντας τους κινδύνους "κενότητας" κατά 70% ⁽⁶⁷⁾. Ομοίως, τα καινοτόμα συστήματα ανελκυστήρων πλέον επιτρέπουν σε μία μόνο ομάδα ανελκυστήρων να εξυπηρετεί πολλαπλές εφαρμογές, όπως οικιστικές, εργασιακές ή ξενοδοχειακές, επιτρέποντας την εύκολη προσαρμογή σε αλλαγές σε εφαρμογές ή ομάδες επιβατών ⁽⁶⁸⁾. Ωστόσο, αυτές οι ευέλικτες κατασκευές δημιουργούν επίσης προκλήσεις. Οι πιο σύνθετες καλωδιώσεις, οι σωληνώσεις και τα συστήματα θέρμανσης/αερισμού/κλιματισμού συχνά έχουν πιο υψηλά αρχικά κόστη και, εάν δεν εφαρμοστούν σωστά, συνοδεύονται επίσης από υψηλότερη κατανάλωση ενέργειας σε σύγκριση με κατά παραγγελία σχεδιασμούς. Η εξισορρόπηση της προσαρμοστικότητας με την αποδοτικότητα και τη βιωσιμότητα είναι κρίσιμης σημασίας για τη μεγιστοποίηση της μακροπρόθεσμης αξίας των ευέλικτων χώρων.