Spații cu destinație mixtă și flexibile

Pandemia a remodelat rapid modul în care trăim, lucrăm și interacționăm. Birourile s-au golit, centrele comerciale au devenit pustii, iar casele s-au transformat în locuri de muncă, pe măsură ce oamenii s-au adaptat la noile stiluri de viață.

La sfârșitul anului 2024, rata de neocupare a birourilor în SUA era de 20,1 %. Aceasta reprezintă un nivel record al ultimilor 30 de ani, cu peste 84 de milioane m2 [900 million sq ft] de spații de birouri neocupate - suficient pentru a umple de 300 de ori One World Trade Center din orașul New York ⁽⁶³⁾. Pe termen lung, McKinsey & Company estimează o scădere cu 13 % a cererii de spațiu de birouri până în 2030 comparativ cu normele dinaintea pandemiei ⁽⁶⁴⁾. În mod similar, spațiile comerciale de retail se confruntă cu probleme persistente din cauza dezvoltării comerțului electronic, cu o cerere estimată a fi cu 9 % mai mică până în 2030 decât înainte de pandemie ⁽⁶⁴⁾. În schimb, cererea pentru spațiul rezidențial este de așteptat să crească, nu datorită unei reveniri în centrele urbane, ci datorită creșterii populației care se aliniază tendințelor dinainte de pandemie.

Această disparitate subliniază necesitatea unei adaptabilități mai mari în spații, unde acestea nu mai sunt văzute ca fiind fixe și permanente, ci dinamice.

Capacitatea unei clădiri de a se adapta la schimbare devine un factor cheie în longevitatea, succesul economic și amprenta de carbon a acesteia. Ca urmare, cererea pentru clădiri cu utilizare mixtă și adaptabile va continua să crească.

Clădirile cu utilizări multiple integrează funcții diverse, precum cea rezidențială, comercială, de birou și de cazare, într-o singură structură pentru a maximiza eficiența spațiului și adaptabilitatea. Combinarea diferitelor tipuri de utilizare într-o singură structură oferă beneficii fără precedent pentru ocupanții săi: trafic crescut pentru chiriașii comerciali și confort sporit pentru chiriașii rezidențiali. Clădirile cu utilizare mixtă oferă, de asemenea, beneficii proprietarilor lor. Acestea includ chirii mai mari, deoarece spațiile de birouri din medii cu utilizări mixte pot solicita chirii cu până la 33 % mai mari și o flexibilitate crescută de a schimba spațiile dintr-o destinație de utilizare în alta ⁽⁶⁵⁾. Schimbarea în clădiri cu utilizare mixtă este deja în curs de desfășurare. De exemplu, în SUA, în ianuarie 2022, existau aproape 200 de centre comerciale care plănuiau să încorporeze unități rezidențiale, transformând spațiile comerciale neutilizate în spații rezidențiale ⁽⁶⁶⁾.

Acest concept de adaptabilitate se extinde la aplicații arhitecturale mai ample și clădiri flexibile. Clădirile flexibile includ configurații reconfigurabile, cu pereți mobili, permițând clădirilor să-și transforme, fără probleme tipurile de utilizare. Montările reconfigurabile contribuie de asemenea la o reducere a emisiilor încorporate, deoarece durata de viață a clădirilor, sau a unor părți ale acestora, este extinsă. Sprijinirea acestei flexibilități, totuși, necesită infrastructură precum cabluri modulare, instalații de apă și sisteme HVAC care să se poată adapta la configurații sau sarcini diferite fără renovări de amploare. În Zurich, un studiu de caz a demonstrat că integrarea pereților mobili și a sistemelor tehnice independente într-o clădire de birouri ar putea debloca o valoare de aproape 550 de milioane de dolari prin convertirea spațiilor goale în unități de co-working sau rezidențiale, reducând riscurile de neocupare cu peste 70 % ⁽⁶⁷⁾. În mod similar, sistemele de lifturi inovatoare permit acum unui singur grup de lifturi să deservească mai multe aplicații, cum ar fi cele rezidențiale, de birouri sau de cazare, facilitând acomodarea schimbării aplicațiilor sau grupurilor de pasageri ⁽⁶⁸⁾. Cu toate acestea, aceste proiecte flexible prezintă și provocări. Sistemele electrice, de instalații de canalizare și HVAC mai complexe au adesea costuri inițiale mai ridicate și, dacă nu sunt implementate corect, de asemenea, un consum mai mare de energie comparativ cu proiectările personalizate. Echilibrarea adaptabilității cu rentabilitatea și durabilitatea este esențială pentru maximizarea valorii pe termen lung a spațiilor flexibile.