Espaços Flexíveis e de Uso Misto

A pandemia remodelou rapidamente a maneira como vivemos, trabalhamos e interagimos. Os escritórios se esvaziaram, os shopping centers ficaram desertos e as casas se transformaram em locais de trabalho à medida que as pessoas se adaptavam a novos estilos de vida.

No fim de 2024, a taxa de vacância de escritórios nos EUA era de 20,1%. Este é o maior número em 30 anos, com mais de 84 milhões de m² [900 milhões de pés quadrados] de espaço de escritórios vazios, o suficiente para encher o One World Trade Center da cidade de Nova York 300 vezes ⁽⁶³⁾. A longo prazo, a McKinsey & Company estima uma redução de 13% na demanda de espaços de escritórios até 2030, em comparação às normas antes da pandemia ⁽⁶⁴⁾. Do mesmo modo, o espaço de varejo enfrenta desafios duradouros devido ao crescimento do comércio eletrônico, com a demanda projetada para ser 9% menor até 2030 do que antes da pandemia ⁽⁶⁴⁾. Em contraste, a demanda por espaços residenciais deve aumentar, impulsionada não pelo retorno aos centros urbanos, mas pelo crescimento populacional que segue as tendências pré-pandêmicas.

Essa disparidade destaca a necessidade de maior adaptabilidade nos espaços, que não são mais vistos como algo fixo e permanente, mas como algo dinâmico.

A capacidade de uma edificação, de se adaptar a mudanças, tem se tornado um fator crucial para sua longevidade, sucesso econômico e pegada de carbono. Como resultado, a demanda por edificações de uso misto e adaptáveis continuará crescendo.

As edificações de uso misto integram diversas funções, como residencial, comercial, escritórios e hospitalidade, em uma única estrutura, de maneira a maximizar a eficiência e adaptabilidade do espaço. A combinação de diferentes casos de uso em uma única estrutura oferece benefícios incomparáveis aos ocupantes: maior tráfego para locatários comerciais e maior conveniência para residentes. As edificações de uso misto também oferecem benefícios aos proprietários. Isto inclui locações com preços mais altos, já que os espaços de escritórios em ambientes de uso misto podem ter valor de locação até 33% mais alto e maior flexibilidade para transferir espaços de um caso de uso para outro ⁽⁶⁵⁾. A transição para edifícios de uso misto já está em andamento. Por exemplo, nos EUA, em janeiro de 2022, havia quase 200 shoppings que tinham planos para incorporar unidades residenciais, reutilizando locais de varejo vagos em espaços residenciais ⁽⁶⁶⁾.

Esse conceito de adaptabilidade se estende a soluções arquitetônicas mais amplas e edificações flexíveis. As edificações flexíveis incluem layouts reconfiguráveis com paredes móveis, permitindo transições perfeitas entre diferentes casos de uso. Os layouts reconfiguráveis também contribuem para a redução das emissões incorporadas à medida que a vida útil das edificações, ou partes dela, é estendida. Entretanto, essa flexibilidade exige infraestrutura como sistemas modulares de fiações, tubulações e AVAC, que podem se adaptar a diferentes configurações sem reformas extensas. Em Zurique, um estudo de caso demonstrou que a incorporação de paredes móveis e sistemas técnicos independentes em um edifício de escritórios poderia liberar quase US$ 550 milhões em valor, convertendo espaços vagos em unidades de 'coworking' ou residenciais, reduzindo riscos de vacância em mais de 70% ⁽⁶⁷⁾. De forma similar, os sistemas inovadores de elevadores agora permitem que um único grupo de elevadores atenda a várias aplicações, como residenciais, comerciais ou de hospitalidade, facilitando a acomodação de aplicações ou grupos de hóspedes em constante mudança ⁽⁶⁸⁾. Entretanto, esses designs flexíveis também apresentam desafios. Sistemas mais complexos de fiações, tubulações e AVAC geralmente têm custos iniciais mais altos e, se não forem implementados corretamente, também têm maior consumo de energia em comparação com designs personalizados. Equilibrar a capacidade de adaptação com eficiência e sustentabilidade é essencial para maximizar o valor em longo prazo de espaços flexíveis.