Variert bruk og fleksible rom

Pandemien omformet raskt måten vi lever, arbeider og samhandler på. Kontorer ble tomme, kjøpesentre forlatt og hjem omgjort til arbeidsplasser etter hvert som folk tilpasset seg til nye livsstiler.

På slutten av 2024 var ledighetsraten for kontorer i USA 20,1 %. Dette er det høyeste tallet på 30 år, med mer enn 84 millioner m2 [900 millioner sqft] med tomme kontorlokaler — nok til å fylle New York Citys One World Trade Center 300 ganger ⁽⁶³⁾. På lengre sikt estimerer McKinsey & Company en 13 % reduksjon i behovet for kontorplass innen 2030 sammenlignet med situasjonen før pandemien ⁽⁶⁴⁾. På samme måte står butikklokaler overfor stadige utfordringer på grunn av den voksende e-handelen, med et behov som forventes å være 9 % lavere i 2030 enn før pandemien ⁽⁶⁴⁾. Derimot forventes det at etterspørselen etter boligarealer kommer til å øke, ikke drevet av en retur til bykjernene, men av en befolkningsvekst som stemmer med før-pandemiske trender.

Denne forskjellen understreker behovet for mer tilpasningsdyktige arealer, hvor rom ikke lenger anses som faste og permanente, men som dynamiske.

En bygnings evne til å tilpasse seg til endringer vil bli en nøkkelfaktor for bygningens levetid, økonomiske suksess og karbonfotavtrykk. Resultatet er at behovet for flerbruksbygg og bygg som kan tilpasses, vil fortsette å øke.

Flerbruksbygg integrerer flere funksjoner, som f.eks. boliger, handel, kontorer og overnattingssteder i én struktur for å maksimere plassutnyttelse og tilpasningsevne. Kombinasjon av forskjellig bruk i én struktur gir fordeler uten sidestykke for beboerne: økt trafikk for kommersielle leietakere og bedre bekvemmelighet for boligleietakere. Flerbruksbygg har også fordeler for utleierne. Disse inkluderer høyere leie, da kontorplasser i miljøer med blandet bruk kan kreve opptil 33 % høyere leiepriser, og økt fleksibilitet for å endre et rom fra én type bruk til en annen ⁽⁶⁵⁾. Vekslingen til flerbruksbygg er allerede i gang. I USA var det i 2022 f.eks. nesten 200 kjøpesentre som hadde planer om å inkorporere boligenheter ved å bygge om ledige butikklokaler til boliger ⁽⁶⁶⁾.

Dette tilpasningskonseptet strekker seg også til bredere arkitektoniske løsninger og fleksible bygninger. Fleksible bygninger inkluderer omkonfigurebare planløsninger med bevegelige vegger som gjør det mulig å endre bygninger fra én bruk til en annen på en sømløs måte. Omkonfigurerbare planløsninger bidrar også til å redusere utslipp, da levetiden til bygninger, eller deler av dem, forlenges. Å støtte denne fleksibiliteten krever imidlertid infrastruktur slik som modulær kabling, sanitæranlegg og HVAC-systemer som kan tilpasses til forskjellige konfigurasjoner eller laster uten omfattende renovasjoner. I Zürich viste en eksempelstudie at inkorporering av bevegelige vegger og uavhengige tekniske systemer i en kontorbygning, kunne frigjøre en verdi på nesten 550 millioner USD ved å omforme ledig plass til kontorfellesskap eller boligenheter, og på denne måten redusere dårlig romutnyttelse med over 70 % ⁽⁶⁷⁾. På samme måte er det nå mulig å benytte innovative heissystemer på en slik måte at én enkelt heisgruppe kan brukes til flere ting, slik som boliger, kontorer eller overnattingssteder. Slik blir det lett å tilpasse den til endrede bruksområder eller passasjergrupper ⁽⁶⁸⁾. Disse fleksible konstruksjonene skaper imidlertid også utfordringer. Mer kompliserte ledningsopplegg, sanitærsystemer og HVAC-systemer har ofte høyere startkostnader, og hvis de ikke implementeres på riktig måte, har de også høyere energiforbruk sammenlignet med tilpassede konstruksjoner. Balansering av tilpasningsdyktighet, kostnadseffektivitet og bærekraft er avgjørende for å maksimere den langsiktige verdien av fleksible rom.