שימוש מעורב וחללים גמישים

המגיפה עיצבה מחדש במהירות את האופן שבו אנחנו חיים, עובדים ויוצרים קשר זה עם זה. המשרדים התרוקנו, קניונים הפכו לנטושים, והבתים הפכו למקומת עבודה כשאנשים הסתגלו לסגנון החיים החדש.

בסוף שנת 2024, שיעור תפוסת המשרדים בארה״ב היה 20.1%. זהו שיא של 30 שנה, עם יותר מ-84 מיליון מ״ר של חלל משרדים ריק – מספיק כדי למלא את מרכז הסחר העולמי החדש של ניו יורק 300 פעם ⁽⁶³⁾. בטווח הארוך יותר, חברת מקנזי העריכה עלייה של 13% בדרישה לחלל משרדים עד לשנת 2030 בהשוואה לנורמות של טרום המגיפה ⁽⁶⁴⁾. בדומה לכך, החלל הקמעונאי ניצב בפני אתגרים ארוכי טווח, מהצמיחה של מסחר אלקטרוני כשהדרישה לפרויקטים נמוכה יותר ב-9% עד לשנת 2030 לעומת המצב טרום המגיפה ⁽⁶⁴⁾. בניגוד לכך, הדרישה לחללי מגורים צפויה לעלות, לא רק של החזרה לאזורים עירוניים אלא גם בשל צמיחת האוכלוסייה התואמת את המגמות של טרום המגיפה.

חוסר התאמה זה מדגיש את הצורך ביכולת התאמה גבוהה יותר של חללים, כאשר החללים לא נתפסים עוד כמשהו קבוע אלא כמשהו דינמי.

היכולת של בניינים להתאים עצמם לשינויים הופכת לגורם מרכזי באריכות הימים שלהם, בהצלחתם הכלכלים ובטביעת הרגל הפחמנית. כתוצאה מכך, הדרישה לבניינים לשימוש מעורב ובניינים ניתנים להתאמה תמשיך לצמוח.

בניינים לשימוש מעורב משלבים מספר פונקציות, כגון מגורים, מסחר, משרדים ואירוח, בתוך מבנה אחד כדי למקסם את רמת היעילות ואת יכולת ההתאמה של החלל. שילוב מקרי שימוש שונים במבנה אחד מציע יתרונות חסרי תקדים עבור הדיירים: עלייה בתנועה עבור דיירים מסחריים ושיפור הנוחות עבור מגורים. בניינים לשימוש מעורב מספקים גם יתרונות לבעלי הבתים. אלו כוללים שכר דירה גבוה יותר, מאחר שמשרדים בסביבות של שימוש מעורב מסוגלים להניב שכר דירה גבוה בשיעור של עד 33% וגמישות מוגברת כדי להסיט חללים ממקרה שימוש אחד לאחר ⁽⁶⁵⁾. ההסטה לעבר בניינים לשימוש מעורב מתרחשת כבר היום. לדוגמה, בארה״ב יש כמעט 200 קניונים נכון לינואר 2022 עם תוכניות לשלב יחידות מגורים, תוך שינוי ייעוד של אזור קמעונאי ריק לחללי מגורים ⁽⁶⁶⁾.

קונספט זה של יכולת הסתגלות תקף גם לפתרונות ארכיטקטוניים רחבים יותר ולבניינים גמישים. בניינים גמישים כוללים מפרט ניתן להגדרה מחדש עם קירות ניתנים להזזה, דבר המאפשר לבניינים לעבור באופן חלק בין מקרי שימוש שונים. מפרטים ניתנים להגדרה מחדש תורמים גם להפחתה בפליטות מגולמות מאחר שמחזור החיים של בניינים, או חלקים מהם, ניתן להארכה. אולם, תמיכה בגמישות זו מחייבת תשתיות כגון חיווט מודולרי, צנרת מודולרית, ומערכות HVAC שיכולות להסתגל לתצורות שונות או לעומסים שונים ללא שיפוצים נרחבים. בציריך, מקרה מבחן מדגים כי קירות ניתנים להזזה משולבים במבנה ומערכות טכניות עצמאיות בבניין משרדים יכולים לתרום ערך של כמעט 550 מיליון דולר על ידי המרת חללים פנויים לחללי עבודה שיתופית או ליחידות מגורים, דבר המפחית את הסיכונים לחללים ריקים ביותר מ-70% ⁽⁶⁷⁾. בדומה לכך, מעליות חדשניות מאפשרות כעת לקבוצת מעליות אחת לשמש למספר יישומים, כגון מגורים, משרדים או אירוח, דבר המקל על הסתגלות ליישומים משתנים או לקבוצות נוסעים שונות ⁽⁶⁸⁾. אולם, תכנונים גמישים אלו מציגים גם אתגרים. חיווט, צנרת ומערכות HVAC מורכבים יותר הם לעתים קרובות עם עלויות ראשוניות גבוהות יותר, ואם לא מיישמים אותם באופן נכון, הם גם עם צריכה אנרגטית גבוהה יותר בהשוואה לעיצובים מותאמים אישית. האיזון בין יכולת התאמה לחסכון בעלויות וקיימות הוא דבר קריטי לצורך השגת ערך מרבי של חללים גמישים לטווח הארוך.