Yhdistelmäkäyttö ja joustavat tilat

Pandemia muutti nopeasti tapaa, jolla asumme, työskentelemme ja olemme vuorovaikutuksessa. Toimistot tyhjenivät, ostoskeskuksista tuli autioita ja kodeista tuli työpaikkoja, kun ihmiset mukautuivat uusiin elämäntyyleihin.

Vuoden 2024 lopussa toimistojen käyttöaste oli Yhdysvalloissa 20,1 %. Tämä on korkein määrä 30 vuoteen: 84 miljoonaa m2 [900 miljoonaa sq ft] toimistotilaa tyhjänä – tämä riittäisi täyttämään New York Cityn One World Trade Centerin 300 kertaa ⁽⁶³⁾. McKinsey & Company arvioi toimistotilojen kysynnän laskevan pitkällä aikavälillä 13 % vuoteen 2030 mennessä verrattuna pandemiaa edeltävään tilanteeseen ⁽⁶⁴⁾. Vastaavasti myymälätiloilla on yhä suurempia haasteita verkkokaupan kasvun vuoksi, ja kysynnän ennustetaan laskevan 9 % vuoteen 2030 mennessä pandemiaa edeltävään aikaan verrattuna ⁽⁶⁴⁾. Asuintilojen tarpeen sen sijaan odotetaan kasvavan. Tähän vaikuttavat paitsi paluu kaupunkiytimiin, myös väestönkasvu, joka vastaa pandemiaa edeltäneitä trendejä.

Epäsuhta korostaa, että tarvitaan lisää tilojen muokattavuutta, jotta tiloja ei enää nähdä kiinteinä ja pysyvinä, vaan dynaamisina.

Rakennuksen kyvystä mukautua muutokseen on tulossa tärkeä tekijä pitkäikäisyyden, taloudellisen menestyksen ja hiilijalanjäljen kannalta. Tämän tuloksena yhdistelmäkäytön ja mukautettavien rakennusten kysyntä jatkaa kasvuaan.

Yhdistelmäkäytön rakennuksiin on integroitu yhteen rakenteeseen monia toimintoja, kuten asuminen, kauppa, toimistot ja majoitus, tilan tehokkuuden ja muokattavuuden maksimoimiseksi. Eri käyttötapausten yhdistäminen yhteen rakenteeseen tarjoaa lyömättömiä etuja käyttäjille: lisää liikennettä kaupallisille vuokraajille ja parannettu mukavuus asuinvuokralaisille. Yhdistelmäkäyttöön suunnitellut rakennukset tarjoavat myös etuja vuokranantajille. Niihin lukeutuvat korkeammat vuokrat, koska yhdistelmäkäytön ympäristöissä olevista toimistotiloista voidaan saada jopa 33 % korkeammat vuokrahinnat, ja lisääntynyt joustavuus muuttaa tiloja yhdestä käyttötarkoituksesta toiseen ⁽⁶⁵⁾. Muutos kohti yhdistelmäkäytettyjä rakennuksia on jo tapahtumassa. Yhdysvalloissa esimerkiksi oli tammikuussa 2022 lähes 200 ostoskeskusta, joilla oli suunnitelmia yhdistää asuinyksiköitä ja muuttaa vapaat myyntitilat asuintilaksi ⁽⁶⁶⁾.

Tämä mukautettavuuden konsepti laajenee laajempiin arkkitehtonisiin ratkaisuihin ja joustaviin rakennuksiin. Joustavissa rakennuksissa on uudelleen suunniteltavat pohjapiirustukset ja liikuteltavia seiniä, jolloin rakennuksia voidaan muuttaa saumattomasti käyttötapausten välillä. Uudelleen suunniteltavat pohjapiirustukset edistävät myös sitoutuneiden päästöjen vähentämistä, kun rakennusten tai niiden osien käyttöikä pitenee. Tämän joustavuuden tukemiseen tarvitaan kuitenkin infrastruktuuria, kuten modulaarista johdotusta, putkitöitä ja LVI-järjestelmiä, jotka mukautuvat eri kokoonpanoihin tai kuormiin ilman runsasta saneerausta. Zürichissä osoitettiin tapaustutkimuksessa, että siirrettävien seinien ja itsenäisten teknisten järjestelmien sulauttaminen toimistorakennukseen voi vapauttaa lähes 550 miljoonaa Yhdysvaltain dollaria, kun tyhjät tilat voidaan muuttaa yhteistyöskentely- tai asuinyksiköiksi, mikä vähentää käyttämättömyyden riskejä yli 70 % ⁽⁶⁷⁾. Vastaavasti innovatiiviset hissijärjestelmät mahdollistavat nyt sen, että yksi hissiryhmä voi palvella useita käyttötarkoituksia, kuten asumista, toimistoja tai majoituspalveluja, mikä tekee muuttuvien käyttötarkoitusten ja matkustajaryhmien sisällyttämisestä helppoa ⁽⁶⁸⁾. Nämä joustavat rakenteet kuitenkin tuovat myös haasteita. Monimutkaisempien johdotusten, putkitöiden ja LVI-järjestelmien alkukustannukset ovat usein korkeammat, ja jos niitä ei tehdä oikein, myös energiankulutus on korkeampaa mukautettuihin suunnitelmiin verrattuna. Mukautettavuuden sekä kustannustehokkuuden ja kestävyyden tasapainottaminen on kriittisen tärkeää, jotta joustavien tilojen arvo pitkällä aikavälillä voidaan maksimoida.