Espaces à usage mixte et flexibles

La pandémie a rapidement modifié notre façon de vivre, de travailler et d'interagir. Les bureaux se sont vidés, les centres commerciaux sont devenus déserts et les maisons se sont transformées en lieux de travail à mesure que les gens s'adaptaient à de nouveaux modes de vie.

À la fin de 2024, le taux d'inoccupation des bureaux aux États-Unis était de 20,1 %. Il s'agit du pourcentage le plus élevé depuis 30 ans, avec plus de 84 millions de m2 (900 millions de pieds carrés) d'espaces de bureaux vides, soit suffisamment pour remplir 300 fois le One World Trade Center de New York ⁽⁶³⁾. À plus long terme, McKinsey & Company estime que la demande d'espaces de bureaux diminuera de 13 % d'ici 2030 par rapport aux normes prépandémiques ⁽⁶⁴⁾. De même, l'espace commercial est confronté à des défis permanents liés à la croissance du commerce électronique, la demande devant être inférieure de 9 % d'ici 2030 à ce qu'elle était avant la pandémie ⁽⁶⁴⁾. En revanche, la demande d'espaces résidentiels devrait augmenter, non pas en raison d'un retour vers les centres urbains, mais en raison d'une croissance démographique qui correspond aux tendances antérieures à la pandémie.

Cette disparité met en évidence la nécessité d'une plus grande adaptabilité des espaces, où les espaces ne sont plus considérés comme quelque chose de fixe et de permanent, mais comme quelque chose de dynamique.

La capacité d'un bâtiment à s'adapter aux changements devient un facteur clé de sa longévité, de son succès économique et de son empreinte carbone. Par conséquent, la demande de bâtiments à usage mixte et adaptables continuera de croître.

Les bâtiments à usage mixte combinent en une seule structure des fonctions telles l'habitation, le commerce, le travail et l'accueil, afin de maximiser l'efficacité et l'adaptabilité des espaces. La combinaison de différents cas d'utilisation au sein d'une même structure offre des avantages incomparables à ses occupants : augmentation de la fréquentation pour les locataires commerciaux et amélioration de la commodité pour les locataires résidentiels. Les bâtiments à usage mixte présentent également des avantages pour les propriétaires. Cela se traduit notamment par des loyers plus élevés, car les espaces de bureaux situés dans des environnements à usage mixte peuvent obtenir des prix de location jusqu'à 33 % plus élevés, et par une plus grande flexibilité pour déplacer les espaces d'un cas d'utilisation à l'autre ⁽⁶⁵⁾. Le passage à des bâtiments à usage mixte est déjà en cours. Par exemple, aux États-Unis, en janvier 2022, près de 200 centres commerciaux prévoyaient d'intégrer des unités résidentielles, transformant ainsi des locaux commerciaux vacants en espaces résidentiels ⁽⁶⁶⁾.

Ce concept d'adaptabilité s'étend à des solutions architecturales plus larges et à des bâtiments flexibles. Les bâtiments flexibles comprennent des aménagements reconfigurables avec des cloisons amovibles, ce qui permet aux bâtiments de passer sans problème d'un cas d'utilisation à un autre. Les aménagements reconfigurables contribuent également à réduire les émissions intrinsèques en prolongeant la durée de vie des bâtiments ou de certaines parties de ceux-ci. Cette flexibilité nécessite toutefois des infrastructures telles que des systèmes modulaires de câblage, de plomberie et de CVCA qui peuvent s'adapter à différentes configurations ou charges sans nécessiter d'importantes rénovations. À Zurich, une étude de cas a démontré que l'intégration de cloisons amovibles et de systèmes techniques indépendants dans un immeuble de bureaux pouvait débloquer près de 550 millions $ US de valeur en convertissant les espaces vacants en unités de cotravail ou résidentielles, réduisant ainsi les risques d'inoccupation de plus de 70 % ⁽⁶⁷⁾. De même, les systèmes d'ascenseurs innovants permettent désormais à un seul groupe d'ascenseurs de desservir plusieurs solutions, telles que le résidentiel, les bureaux ou l'accueil, ce qui facilite l'adaptation aux changements de solutions ou de groupes de passagers ⁽⁶⁸⁾. Cependant, ces conceptions flexibles présentent également des défis. Les systèmes de câblage, de plomberie et de CVCA plus complexes ont souvent des coûts initiaux plus élevés et, s'ils ne sont pas mis en œuvre correctement, une consommation d'énergie plus élevée par rapport à des conceptions personnalisées. Pour maximiser la valeur à long terme des espaces flexibles, il est essentiel de trouver un équilibre entre l'adaptabilité, la rentabilité et la durabilité.