Wielofunkcyjne przeznaczenie oraz elastyczność wykorzystywania przestrzeni

Pandemia spowodowała gwałtowne zmiany dotyczące naszego życia, pracy i interakcji. W miarę dostosowywania się ludzi do nowego stylu życia, biura i centra handlowe opustoszały, a domy i mieszkania stały się miejscami pracy.

Pod koniec 2024 r. wskaźnik wolnych przestrzeni biurowych w USA wynosił 20,1%. To najwyższa od 30 lat wartość oznaczająca, że niewykorzystywana powierzchnia biur wynosi ponad 84 milionów m2 – jest 300-krotnie większa od powierzchni użytkowej biurowca One World Trade Center w Nowym Jorku⁽⁶³⁾. W ujęciu długoterminowym firma McKinsey & Company szacuje, że do roku 2030 popyt na powierzchnie biurowe będzie o 13% mniejszy w porównaniu z sytuacją sprzed pandemii⁽⁶⁴⁾. Analogiczne ze względu na rozwój e-handlu stale malej popyt na powierzchnie handlowe i według prognoz do roku 2030 będzie o 9% mniejszy niż przed pandemią⁽⁶⁴⁾. W przeciwieństwie do powyższego przewiduje się, że popyt na powierzchnie mieszkalne będzie rosnąć, jednak nie z powodu powrotu ludności do centrów miast, ale na skutek wzrostu populacji, którego tempo dorównuje trendom sprzed pandemii.

Ze względu na takie rozbieżności trzeba zapewnić większe możliwości dostosowywania przestrzeni w budynkach, ponieważ ich przeznaczenie jest postrzegane jako dynamiczne, a nie coś stałego i trwałego.

Możliwość dostosowywania budynku do zmian staje się czynnikiem decydującym o długotrwałym użytkowaniu, sukcesie ekonomicznym i śladzie węglowym obiektu. W rezultacie zapotrzebowanie na wielofunkcyjne i przystosowane do adaptacji budynki będzie stale rosnąć.

Budynek wielofunkcyjny może być użytkowany na kilka sposobów, np. jako obiekt mieszkalny, usługowo-handlowy, biurowy czy hotelowy, co przekłada się na najszersze możliwości dostosowywania przestrzeni, a także najwyższą efektywność eksploatacji. Pojedynczy obiekt budowlany o różnorodnych funkcjach zapewnia użytkownikom wyjątkowe korzyści: zwiększony ruch u najemców lokali usługowo-handlowych oraz większą wygodę dla najemców lokali mieszkalnych. Budynki wielofunkcyjne przynoszą też korzyści swoim właścicielom. Są to między innymi wyższe czynsze, ponieważ w obiektach wielofunkcyjnych można uzyskiwać ceny najmu wyższe nawet o 33%, a także większa swoboda przy zmianie przeznaczenia lokali⁽⁶⁵⁾. Przekształcanie obiektów w budynki wielofunkcyjne już trwa. Na przykład w USA w styczniu 2022 r. właściciele prawie 200 centrów handlowych planowali przekształcenie niewykorzystanych powierzchni handlowych w lokale mieszkalne⁽⁶⁶⁾.

Koncepcja elastyczności jest wdrażana szerzej w różnych rozwiązaniach architektonicznych i budynkach o zmiennym przeznaczeniu. W budynkach o zmiennym przeznaczeniu są stosowane ruchome ściany, które umożliwiają zmianę układu przestrzennego przy zmianie sposobu użytkowania. Możliwość wielokrotnego modyfikowania układu przestrzennego przyczynia się też do redukcji emisji wbudowanych, ponieważ pozwala wydłużyć okres eksploatacji budynków lub ich części. Do zapewnienia takiej elastyczności jest jednak potrzebna odpowiednia infrastruktura, taka jak modułowe instalacje eklektyczne, wodno-kanalizacyjne i HVAC, aby umożliwić dostosowywanie do zmian konfiguracji lub obciążeń bez przeprowadzania szeroko zakrojonych remontów. Przeprowadzone w Zurychu studium przypadku wykazało, że w budynku biurowym zastosowanie ruchomych ścian i niezależnych instalacji technicznych może wygenerować wartość rzędu niemal 550 mln USD, wynikającą z przekształcenia niewykorzystanych powierzchni w moduły coworkingowe lub mieszkalne, przy zmniejszeniu ryzyka braku najemców o 70%⁽⁶⁷⁾. Analogicznie dzięki innowacyjnym systemom jedna grupa wind może być używana do różnych funkcji obiektu, np. mieszkalnych, biurowych czy hotelowych, pozwalając na łatwe dostosowywanie do zmian przeznaczenia budynku lub grup pasażerów⁽⁶⁸⁾. Z konstrukcjami zapewniającymi elastyczność użytkowania są jednak związane także trudności. W porównaniu z instalacjami projektowanymi pod kątem jednego zastosowania, początkowy koszt skomplikowanych instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i HVAC jest często wyższy, a nieprawidłowa ich realizacja może skutkować zwiększonym zużyciem energii. Aby zapewnić najwyższą długoterminową wartość przestrzeni do elastycznego użytkowania, trzeba zapewnić równowagę między możliwościami dostosowywania a efektywnością kosztową i wymogami zrównoważonego rozwoju.