Ruimtes voor gemengd of flexibel gebruik

De pandemie heeft de manier waarop we leven, werken en omgaan snel veranderd. Kantoren liepen leeg, winkelcentra raakten verlaten en huizen veranderden in werkplekken terwijl mensen zich aanpasten aan nieuwe levensstijlen.

Aan het eind van 2024 bedroeg de leegstand van kantoren in de VS 20,1%. Dat is het hoogste in 30 jaar, met meer dan 84 miljoen m2 [900 miljoen sq ft] aan lege kantoorruimte – genoeg om het One World Trade Center in New York City 300 keer te vullen ⁽⁶³⁾. Op de langere termijn schat McKinsey & Company dat de vraag naar kantoorruimte tegen 2030 met 13% zal afnemen in vergelijking met de normen van vóór de pandemie ⁽⁶⁴⁾. Evenzo wordt winkelruimte geconfronteerd met blijvende uitdagingen door de groei van e-commerce, waarbij de vraag naar verwachting 9% lager zal zijn in 2030 dan vóór de pandemie ⁽⁶⁴⁾. Daarentegen wordt verwacht dat de vraag naar woonruimte zal toenemen, niet door een terugkeer naar stedelijke kernen, maar door een bevolkingsgroei die overeenkomt met pre-pandemische trends.

Deze ongelijkheid benadrukt de noodzaak van meer aanpassingsvermogen van ruimtes, waarbij ruimtes niet langer worden gezien als iets vasts en permanents, maar als iets dynamisch.

Het vermogen van een gebouw om aan veranderingen te worden aangepast, wordt een sleutelfactor in de levensduur, het economische succes en de koolstofvoetafdruk. Als gevolg hiervan zal de vraag naar gebouwen voor gemengd gebruik en aanpasbare gebouwen blijven groeien.

Gebouwen voor gemengd gebruik integreren meerdere functies, zoals woon-, handels-, kantoor- en horecafuncties, binnen één structuur om de ruimte-efficiëntie en het aanpassingsvermogen te maximaliseren. Het combineren van verschillende gebruiksscenario's in één structuur biedt ongeëvenaarde voordelen voor de bewoners: meer klantenverkeer voor commerciële huurders en meer gemak voor residentiële huurders. Gebouwen voor gemengd gebruik bieden ook voordelen voor hun verhuurders. Dit omvat hogere huurprijzen, aangezien kantoorruimtes in omgevingen voor gemengd gebruik tot 33% hogere huurprijzen kunnen afdwingen en ook meer flexibiliteit om het gebruik van de ruimtes te veranderen ⁽⁶⁵⁾. De verschuiving naar gebouwen voor gemengd gebruik is al aan de gang. In de VS waren er bijvoorbeeld in januari 2022 bijna 200 winkelcentra die plannen hadden om er wooneenheden in op te nemen, door leegstaande winkels een nieuwe bestemming te geven als woonruimte ⁽⁶⁶⁾.

Dit concept van aanpassingsvermogen strekt zich uit tot ruimere architectonische oplossingen en flexibele gebouwen. Flexibele gebouwen omvatten herconfigureerbare lay-outs met verplaatsbare wanden, waardoor gebouwen naadloos kunnen omschakelen tussen gebruiksscenario's. Herconfigureerbare lay-outs dragen ook bij tot een vermindering van ingebedde emissies naarmate de levensduur van gebouwen, of delen daarvan, wordt verlengd. Om deze flexibiliteit te ondersteunen, is echter infrastructuur nodig, zoals modulaire bedrading, leidingsystemen en HVAC-systemen die zich zonder uitgebreide renovaties kunnen aanpassen aan verschillende configuraties of belastingen. In Zürich toonde een casestudy aan dat de integratie van verplaatsbare wanden en onafhankelijke technische systemen in een kantoorgebouw bijna 550 miljoen dollar aan waarde kan ontsluiten door leegstaande ruimtes om te vormen in co-working- of wooneenheden, waardoor het leegstandsrisico met meer dan 70% wordt verminderd ⁽⁶⁷⁾. Ook maken innovatieve liftsystemen het nu mogelijk om met een enkele liftgroep meerdere toepassingen te bedienen, zoals woningen, kantoren of horeca, waardoor het gemakkelijk is om veranderende toepassingen of klantengroepen op te vangen (68). Deze flexibele ontwerpen brengen echter ook uitdagingen met zich mee. Complexere bedrading, leidingsystemen en HVAC-systemen hebben vaak hogere initiële kosten en, als ze niet correct worden geïmplementeerd, ook een hoger energieverbruik in vergelijking met op maat gemaakte ontwerpen. Het balanceren van aanpassingsvermogen met kostenefficiëntie en duurzaamheid is van cruciaal belang om de langetermijnwaarde van flexibele ruimtes te maximaliseren.