Utilisation mixte et espaces polyvalents

La pandémie a rapidement modifié notre façon de vivre, de travailler et d'interagir. Les bureaux se sont vidés, les centres commerciaux sont devenus déserts et les maisons se sont transformées en lieux de travail à mesure que les gens s'adaptaient à de nouveaux modes de vie.

Fin 2024, le taux d'inoccupation des bureaux aux États-Unis était de 20,1 %. Il s'agit du chiffre le plus élevé depuis 30 ans, avec plus de 84 millions de m² [900 millions de pied²] d'espaces de bureaux vides, soit l'équivalent de 300 fois le One World Trade Center de la ville de New York ⁽⁶³⁾. À plus long terme, McKinsey & Company estime que la demande d'espaces de bureaux diminuera de 13 % d'ici à 2030 si l'on établit une comparaison avec les normes antérieures à la pandémie ⁽⁶⁴⁾. De même, les espaces de vente au détail sont confrontés à des défis permanents liés à la croissance du commerce électronique, la demande devant être inférieure de 9 % d'ici 2030 à ce qu'elle était avant la pandémie ⁽⁶⁴⁾. En revanche, la demande d'espace résidentiel devrait augmenter, non pas en raison d'un retour vers les centres urbains, mais en raison d'une croissance démographique qui correspond aux tendances antérieures à la pandémie.

Cette disparité met en évidence la nécessité d'une plus grande adaptabilité des espaces, où ceux-ci ne sont plus considérés comme des éléments fixes et permanents, mais comme quelque chose de dynamique.

La capacité d'un bâtiment à s'adapter au changement devient un facteur clé de sa longévité, de son succès économique et de son empreinte carbone. Ceci a pour conséquence que la demande de bâtiments à usage mixte et adaptables continuera de croître.

Les bâtiments à usage mixte intègrent des fonctions multiples, telles que le logement, le commerce, les bureaux et l'hôtellerie, au sein d'une structure unique afin d'optimiser l'efficacité et l'adaptabilité de l'espace. La combinaison de différents types d'utilisation au sein d'une même structure offre des avantages incomparables à ses occupants : augmentation du trafic pour les locataires commerciaux et amélioration de la commodité pour les locataires résidentiels. Les immeubles à usage mixte présentent également des avantages pour les propriétaires. Parmi ceux-ci, on peut citer des loyers plus élevés, car les espaces de bureaux situés dans des environnements à usage mixte peuvent obtenir des prix de location jusqu'à 33 % plus élevés, et par une plus grande flexibilité de transformation de l'utilisation selon les circonstances ⁽⁶⁵⁾. La transition vers les bâtiments à usage mixte est déjà en cours. Par exemple, aux États-Unis, en janvier 2022, près de 200 centres commerciaux prévoyaient d'intégrer des unités résidentielles, transformant ainsi des locaux commerciaux vacants en espaces résidentiels ⁽⁶⁶⁾.

Ce concept d'adaptabilité s'étend à des solutions architecturales plus larges et à des bâtiments flexibles. Les bâtiments polyvalents intègrent des aménagements reconfigurables avec des murs mobiles. Les bâtiments peuvent ainsi changer d'utilisation en douceur. Les aménagements reconfigurables contribuent également à réduire les émissions adjointes en prolongeant la durée de vie des bâtiments ou de certaines parties de ceux-ci. Cette polyvalence nécessite toutefois des infrastructures telles que des systèmes modulaires de câblage, de plomberie et de CVC qui peuvent s'adapter à diverses configurations ou charges sans nécessiter d'importantes rénovations. À Zurich, une étude de cas a démontré que l'intégration de murs mobiles et de systèmes techniques indépendants dans un immeuble de bureaux pouvait débloquer près une valeur de 550 millions d'USD en convertissant les espaces vacants en espaces de travail ou en unités résidentielles, réduisant ainsi les risques d'inoccupation de plus de 70 % ⁽⁶⁷⁾. De même, les systèmes d'ascenseurs innovants permettent désormais à un seul groupe d'ascenseurs de desservir plusieurs applications, telles que le résidentiel, les bureaux ou l'hôtellerie, ce qui facilite l'adaptation aux changements d'applications ou de groupes de passagers ⁽⁶⁸⁾. Cependant, ces conceptions flexibles présentent également des défis. Les systèmes de câblage, de plomberie et de CVC plus complexes ont souvent des coûts initiaux plus élevés et, s'ils ne sont pas correctement mis en œuvre, une consommation d'énergie supérieure à celle des conceptions personnalisées. Afin d'optimiser la valeur à long terme des espaces flexibles, il est essentiel de trouver un équilibre entre l'adaptabilité, la rentabilité et la durabilité.